大家来看看我计算电城商品房价合不合理 (2人在浏览)

[忘不了她]

经济学上说，物品的价格由供需结定
今天，我就按成本来计一下电城的房价合不合理
全国鬼城我到现场见得多，，也不差电城一个。我湖南一个县城里头，房价2500元/平方，无人买。我来算一算电城房真正到底值多少啦哇。房价=土地价值（楼面地价）+建筑成本+开发商的利润。就这么简单
先看一下土地多少钱，我找了2013年电城出让的国有土地作案例参考，来源于茂名国土局网站（案例图请看附件）



楼面地价即是，土地总价分推到总建筑物面积的每一平方是多少钱。
根据公式：房价=土地价值（楼面地价）+建筑成本+开发商的利润
土地楼面地价我计是：400元/建筑平方米
土地买来还要交个契税和印花税3.05%
过了两年，土地我计你升值10%
建筑成本我根据建筑工程信息网广州高楼建筑成本计为2200元/平方米。含所有税了（电城这种地方，建筑成本绝对不用2200元/平方米）
那我开发商利润我计一般行业的利润是20%好吧
那么我们开始计算了
房价=400*3.05%+400*（1+10%）+2200=2652.2元/平方米
这个是成本，还没有计开发商的利润
开发商利润是20%是土地与建筑成本的和的20%
故房价=2652.2*（1+20%）=3182.64元/平方米
记住，我建筑成本是计高的了，所以电城的商品房不值3000元/平方米。.

 

[zserdx]

隐型成本怎计……为了搞到土地……为了办好手续……为了工程开展顺利验收及时……不潜一下规则可能吗……

 

[D仔]

一个愿买,一个愿挨

 

[小鱼梦]

还有利息呢。

 

[男人→不归路]

我湖南老家，县级市市区。2450元一平米，17楼，带湖景。老家人少地多，路面宽，公园多面积又大，小区楼间距大。

 

[andar2]

如果按照楼主思想，苹果手机两千不到。腐败成本，宣传，民间借贷，压盘成本，有的盘十年消化不了 ，单开始拿地到封顶可能就要几年，所有成本最后都摊在买房人

 

[andar2]

其实要房降价简单，降低税，降低低价不再依赖土地财政，放开小产权房。。。。可惜能让房价降的那帮人都不想。。。。

 

[jayteal]

这个是一个地方发张之后的涨价，那么究竟水东的房价值不值，楼主算一下。毕竟我也觉得电城确实不便宜

 

[zserdx]

QUOTE(andar2 @ 2015年09月14日 Monday, 11:21 PM)
其实要房降价简单，降低税，降低低价不再依赖土地财政，放开小产权房。。。。可惜能让房价降的那帮人都不想。。。。

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电白没有一间象样的企业……税收靠土地……公务员的工资也是靠土地……

 

[wkingboy]

这样计的?大开眼界

 

[山里人家]

存在即合理,高了大家不买,低了建筑商跳楼.

 

[斧王]

QUOTE(忘不了她 @ 2015年09月14日 Monday, 07:06 PM)
经济学上说，物品的价格由供需结定
今天，我就按成本来计一下电城的房价合不合理
全国鬼城我到现场见得多，，也不差电城一个。我湖南一个县城里头，房价2500元/平方，无人买。我来算一算电城房真正到底值多少啦哇。房价=土地价值（楼面地价）+建筑成本+开发商的利润。就这么简单
先看一下土地多少钱，我找了2013年电城出让的国有土地作案例参考，来源于茂名国土局网站（案例图请看附件）
楼面地价即是，土地总价分推到总建筑物面积的每一平方是多少钱。
根据公式：房价=土地价值（楼面地价）+建筑成本+开发商的利润
土地楼面地价我计是：400元/建筑平方米
土地买来还要交个契税和印花税3.05%
过了两年，土地我计你升值10%
建筑成本我根据建筑工程信息网广州高楼建筑成本计为2200元/平方米。含所有税了（电城这种地方，建筑成本绝对不用2200元/平方米）
那我开发商利润我计一般行业的利润是20%好吧
那么我们开始计算了
房价=400*3.05%+400*（1+10%）+2200=2652.2元/平方米
这个是成本，还没有计开发商的利润
开发商利润是20%是土地与建筑成本的和的20%
故房价=2652.2*（1+20%）=3182.64元/平方米
记住，我建筑成本是计高的了，所以电城的商品房不值3000元/平方米。.

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你好厉害阿

 

[东澳夕照]

QUOTE(斧王 @ 2015年09月15日 Tuesday, 10:27 AM)
你好厉害阿

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一般，在电城这乡下地方，单栋高层作为商品楼少了绿化和公共措施，建筑成本以2200元每方来计算，分明高了。土建部分小高层的建筑造价不会超过1600，楼主算至2200，多了。房产税是以建筑面积为单位，全部的税费加上是不是400这个真不好说。要是开发商的利润才20%，中国是不会出现那么多鬼城。

 

[山野闲人]

QUOTE(东澳夕照 @ 2015年09月15日 Tuesday, 11:09 AM)
一般，在电城这乡下地方，单栋高层作为商品楼少了绿化和公共措施，建筑成本以2200元每方来计算，分明高了。土建部分小高层的建筑造价不会超过1600，楼主算至2200，多了。房产税是以建筑面积为单位，全部的税费加上是不是400这个真不好说。要是开发商的利润才20%，中国是不会出现那么多鬼城。

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内行人就是知道内幕的。