看不懂的中国房子的面积(2009-07-30 14:25:01)标签：房产 房子 面积 财经 买房 开发商 得房率 分类：政经商银
几年前刚回国，一听到国内的公寓面积都有120、150平米，换算到了自己比较熟悉的平房英尺，大呼一声，国内的公寓房子真大，简直和美国两层楼townhouse面积一样了，甚至更大。
怀着好奇，我去看了一些号称120和150平米的房子。结果现场一看，这个120平米面积房子的感觉顿时大打折扣。所谓120平米的公寓，真正的使用面积估计也就是90多平米而已，而且很多设计得空间非常浪费基本属于无用区，据说是为了所谓气派。
令人不可理解的是，国内说的120平米所谓的建筑面积，看着实在太小了，我问怎么可能建筑面积和使用面积的感觉差异那么大。
中介笑着给我解释了国内房子面积的“定义”。
首先，在中国买卖房子，计算房子面积都是以建筑面积而论。建筑面积包括外墙等以及公寓大楼内的分摊面积。我问分摊面积是什么？他们说，这公寓楼的走廊、一层大面积的空间等等，都属于公摊面积，都算在房子面积当中。我问到底分摊面积有多少平米，中介支支吾吾说不清。
这120平米的房子到底有多大，到后来我看的房子越多，在中介嘴里这个面积越说越云山雾罩。我只感到，自己应该去上一些建筑工程课，才敢出来看中国公寓房子，不然这些120或150平米的房子到底有多大，自己永远也是糊里糊涂的。
之后一些国内朋友给了我另外一个定义 C “得房率”，也就是实际使用面积和建筑面积的比例，在国内，好的得房率在85%，一般差的可以低到75%。一般来说，所谓房子建筑面积和实际使用面积之比，也就是说真正可使用面积，只有建筑面积的80%，甚至更低。据一位我的同事说，现在得房率在80%就算很不错了。
对这个游戏很精通的开发商，为了让买家感觉好些，在设计上还搞了一些花样。如在室内窗边弄一个圆弧形区域。这些设计，在国外一般是给面积大的独栋别墅设计的装饰性空间，并不考虑实用性。对于高层公寓来说，空间实用性应该是最主要的，特别是大城市都是寸金地。类似这样装饰性空间设计放在在高层公寓，纯粹为了买方感官上觉得房子大些，其实一点不实用，反而浪费了可用空间面积，这室内真正可使用面积更低。
相比较，无论北美还是香港抑或欧洲，他们计算房子的面积，都采用了使用面积，也就是所谓wall-to-wall（墙到墙）内的实际居住面积。香港是寸金地，因此说明自己的房子大小很关键，阳台的面积根本不算在使用面积之中。凡是买家看到的700英尺、800英尺、900英尺、1000英尺等说法，都是指室内居住面积。
在高层公寓的设计上，发达国家一般公寓内部设计都是方方正正，尽可能将房间可使用面积和空间极大化，而不是华而不实地“忽悠”买家，搞一些花哨的地面或空间设计。
看完一圈房子后，真没有想到，同样一个所谓房子“面积”，由于国内和国外的“定义”以及设计建筑的差异，房子面积居然能有20%多的差距。
亲友们都劝我别在折腾了，算了，中国房产市场完全是开发商的市场，我们老百姓买房子根本没有讨价还价的余地，看着差不多就买了吧，再不买房，新的预售期房一出来，又要大涨了，到时候又要后悔。这个房间使用面积大小更不是你我有能力来挑的了。考虑到自己回国后总得有个家，咬咬牙，自己买下了一套公寓。这些都是几年前的事情，之后全国房价狂涨，只能庆幸自己当时买得还算是时候。
最近一位同事刚买了一套毛坯期房，进去后，第一件事情就是拿了软尺，丈量了一下内部房间的实用面积。到现在我都搞不懂，为什么开发商就是不愿意告诉买房者这套房子的实际使用面积是多少？难道出这么一个数据就如此之难？还是别有原因？
记得国内时不时有经济学家报道，说国内某城镇（如上海北京）居民人均居住面积，超过了某些发达国家人均居住面积。
不知道他使用的所谓人均居住面积数据的可比性有没有调整过？如果他用国内的人均建筑面积去和国外发达国家人均实际居住面积相比，至少在数据可比性上，已经犯了严重的统计学错误，这样的结论有误导的嫌疑。
几年前刚回国，一听到国内的公寓面积都有120、150平米，换算到了自己比较熟悉的平房英尺，大呼一声，国内的公寓房子真大，简直和美国两层楼townhouse面积一样了，甚至更大。
怀着好奇，我去看了一些号称120和150平米的房子。结果现场一看，这个120平米面积房子的感觉顿时大打折扣。所谓120平米的公寓，真正的使用面积估计也就是90多平米而已，而且很多设计得空间非常浪费基本属于无用区，据说是为了所谓气派。
令人不可理解的是，国内说的120平米所谓的建筑面积，看着实在太小了，我问怎么可能建筑面积和使用面积的感觉差异那么大。
中介笑着给我解释了国内房子面积的“定义”。
首先，在中国买卖房子，计算房子面积都是以建筑面积而论。建筑面积包括外墙等以及公寓大楼内的分摊面积。我问分摊面积是什么？他们说，这公寓楼的走廊、一层大面积的空间等等，都属于公摊面积，都算在房子面积当中。我问到底分摊面积有多少平米，中介支支吾吾说不清。
这120平米的房子到底有多大，到后来我看的房子越多，在中介嘴里这个面积越说越云山雾罩。我只感到，自己应该去上一些建筑工程课，才敢出来看中国公寓房子，不然这些120或150平米的房子到底有多大，自己永远也是糊里糊涂的。
之后一些国内朋友给了我另外一个定义 C “得房率”，也就是实际使用面积和建筑面积的比例，在国内，好的得房率在85%，一般差的可以低到75%。一般来说，所谓房子建筑面积和实际使用面积之比，也就是说真正可使用面积，只有建筑面积的80%，甚至更低。据一位我的同事说，现在得房率在80%就算很不错了。
对这个游戏很精通的开发商，为了让买家感觉好些，在设计上还搞了一些花样。如在室内窗边弄一个圆弧形区域。这些设计，在国外一般是给面积大的独栋别墅设计的装饰性空间，并不考虑实用性。对于高层公寓来说，空间实用性应该是最主要的，特别是大城市都是寸金地。类似这样装饰性空间设计放在在高层公寓，纯粹为了买方感官上觉得房子大些，其实一点不实用，反而浪费了可用空间面积，这室内真正可使用面积更低。
相比较，无论北美还是香港抑或欧洲，他们计算房子的面积，都采用了使用面积，也就是所谓wall-to-wall（墙到墙）内的实际居住面积。香港是寸金地，因此说明自己的房子大小很关键，阳台的面积根本不算在使用面积之中。凡是买家看到的700英尺、800英尺、900英尺、1000英尺等说法，都是指室内居住面积。
在高层公寓的设计上，发达国家一般公寓内部设计都是方方正正，尽可能将房间可使用面积和空间极大化，而不是华而不实地“忽悠”买家，搞一些花哨的地面或空间设计。
看完一圈房子后，真没有想到，同样一个所谓房子“面积”，由于国内和国外的“定义”以及设计建筑的差异，房子面积居然能有20%多的差距。
亲友们都劝我别在折腾了，算了，中国房产市场完全是开发商的市场，我们老百姓买房子根本没有讨价还价的余地，看着差不多就买了吧，再不买房，新的预售期房一出来，又要大涨了，到时候又要后悔。这个房间使用面积大小更不是你我有能力来挑的了。考虑到自己回国后总得有个家，咬咬牙，自己买下了一套公寓。这些都是几年前的事情，之后全国房价狂涨，只能庆幸自己当时买得还算是时候。
最近一位同事刚买了一套毛坯期房，进去后，第一件事情就是拿了软尺，丈量了一下内部房间的实用面积。到现在我都搞不懂，为什么开发商就是不愿意告诉买房者这套房子的实际使用面积是多少？难道出这么一个数据就如此之难？还是别有原因？
记得国内时不时有经济学家报道，说国内某城镇（如上海北京）居民人均居住面积，超过了某些发达国家人均居住面积。
不知道他使用的所谓人均居住面积数据的可比性有没有调整过？如果他用国内的人均建筑面积去和国外发达国家人均实际居住面积相比，至少在数据可比性上，已经犯了严重的统计学错误，这样的结论有误导的嫌疑。
