[FONT=微软雅黑]
“飘窗、露台、空调位的面积全部赠送”、
“一房变三房、两房变四房”……
这样的噱头不得不让人心里痒痒。
现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。
购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。
对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。
真正的赠送面积应该是，在产权证实际面积上打折收钱，
比如产权证上150平米的房子，开发商只收了140平米的钱，其余10平米才算是赠送面积。
除此之外，一般意义上的赠送面积都是非法的，没有合法产权。
我们从两方面来看：
[/FONT]
[FONT=微软雅黑]一、赠送部分面积是否属于计入产权部分[/FONT]
[FONT=微软雅黑]
首先我们要知道一个公式：可销售建筑面积=基地面积×容积率
在基地面积固定的情况下，可销售建筑面积和容积率成正比，
即容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。
但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。
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“飘窗、露台、空调位的面积全部赠送”、
“一房变三房、两房变四房”……
这样的噱头不得不让人心里痒痒。
现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。
购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。
对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。
真正的赠送面积应该是，在产权证实际面积上打折收钱，
比如产权证上150平米的房子，开发商只收了140平米的钱，其余10平米才算是赠送面积。
除此之外，一般意义上的赠送面积都是非法的，没有合法产权。
我们从两方面来看：
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[FONT=微软雅黑]一、赠送部分面积是否属于计入产权部分[/FONT]
[FONT=微软雅黑]
首先我们要知道一个公式：可销售建筑面积=基地面积×容积率
在基地面积固定的情况下，可销售建筑面积和容积率成正比，
即容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。
但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。
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- [FONT=微软雅黑]一般性有三种方式突破这个束缚：
[/FONT]
[FONT=微软雅黑]
1、通过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。
这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。
（购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。）
[/FONT]
2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，
不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。
有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。
[FONT=微软雅黑]1、通过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。
这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。
（购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。）
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2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，
不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。
有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。
（这种情况处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。）
[/FONT][FONT=微软雅黑]
[/FONT]
3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，
打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，
前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。
[FONT=微软雅黑][/FONT]
3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，
打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，
前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。
（购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。）
[/FONT][FONT=微软雅黑]
开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，
而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，
把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，
是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，
多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。
但是猫腻就藏在后面：
房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，
将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、
低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，
但是引导购房者去计算使用面积的单价。
举个例子：一套房110平米，其中写入产权部分为100平，
不计容部分为10平，总价为100万元。
则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，
可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。
这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，
另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。
[/FONT]
[FONT=微软雅黑]二、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分[/FONT]
[FONT=微软雅黑]
按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，
但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，
所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。
在这里我罗列一些赠送面积的标准，
因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：
[/FONT]
开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，
而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，
把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，
是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，
多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。
但是猫腻就藏在后面：
房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，
将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、
低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，
但是引导购房者去计算使用面积的单价。
举个例子：一套房110平米，其中写入产权部分为100平，
不计容部分为10平，总价为100万元。
则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，
可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。
这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，
另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。
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[FONT=微软雅黑]二、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分[/FONT]
[FONT=微软雅黑]
按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，
但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，
所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。
在这里我罗列一些赠送面积的标准，
因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：
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- [FONT=微软雅黑]层高2.2米以下不算容积率；（一些项目会做奇偶数层的交叉）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑]露台不计算容积率；（尤其顶层和别墅类项目）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑]封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（这个情况很常见）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑]多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑]飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑]大部分地下室不计容积率；（如果采用覆土结构则按照计算公式计算）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑]层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到5.9米，按两层卖）
[/FONT] - [FONT=微软雅黑][/FONT]
[FONT=微软雅黑]总的来讲，这些情况很复杂，
即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。
就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。
坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。
只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。
一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群。
而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。
在做横向比较的时候一定要选择计容单价，
不要被忽悠用什么不可比较的总价，
或者用什么使用面积单价。
请大家千万记住，羊毛出在羊身上，
那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。
送，只是一种营销上的手段。
买房时遇到“赠送面积”，千万不要被开发商的数字游戏迷昏头。
首先搞清楚这部分面积怎么来的，算一算是不是真的实惠，
最后在签合同时，将开发商对赠送面积的承诺白纸黑字写进去，
这样才能真正受法律保护。[/FONT]
即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。
就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。
坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。
只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。
一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群。
而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。
在做横向比较的时候一定要选择计容单价，
不要被忽悠用什么不可比较的总价，
或者用什么使用面积单价。
请大家千万记住，羊毛出在羊身上，
那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。
送，只是一种营销上的手段。
买房时遇到“赠送面积”，千万不要被开发商的数字游戏迷昏头。
首先搞清楚这部分面积怎么来的，算一算是不是真的实惠，
最后在签合同时，将开发商对赠送面积的承诺白纸黑字写进去，
这样才能真正受法律保护。[/FONT]
