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房地产商到乡镇开发房产可为吗？
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房地产商到乡镇开发房产可为吗？ (1人在浏览)
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乡镇房地产大有可为
高安市人民政府市长 皮德艳
今年以来，受国际金融危机的冲击和国家宏观调控政策的影响，我市城区房地产市场仅出让土地13宗，面积212.313亩，商品房预售面积28.8万m2，销售5.3万m2，销售率为18.6%，同比下降18.2%；而与此同时，各乡镇出让土地29宗，面积110.58亩，商品房预售面积4.3万m2，销售0.9万m2，销售率为20.9%，略有上升。面对同样的宏观环境，为什么会出现不同的发展势头?
一、乡镇房地产发展的动力来源
一是来源于消费习惯影响。高安深受农耕文化影响，盖房和读书是千百年来形成的消费习惯。在高安人眼中，盖房就有保障，读书就有希望，住房和教育消费早已成为家庭消费的主体，并且根深蒂固。近年来，随着生活水平的提高和消费理念的提升，这种消费趋势尤其是住房消费，正在发生“四大转变”：即由农村向城镇转变，由自建房向购买商品房转变，由个人自购向自发团购转变，由购房居住向购房置业转变。今年以来，受大环境影响，这种消费趋势虽然受到一定冲击，但消费习惯并未改变，消费欲望仍然存在，尤其在农村城镇影响不大。
二是来源于购买能力增强。2007年，我市农民人均纯收入达4425元，2008年可望达到4775元；城乡居民储蓄存款余额2007年达到50.9亿元，2008年达到64.2亿元，其中农村居民储蓄存款达24亿元。正是这股强大的购买力，支撑了乡镇房地产市场的新天地。
三是来源于就业愿望推动。近年来，随着我市工业化、城镇化步伐的加快，尤其是受工业园区、建陶基地、乡镇特色项目以及汽运产业的发展带动，广大农民就近就地转移就业的队伍不断壮大，在城镇安家落户就业的愿望日益高涨。
二、乡镇房地产发展的实践意义
1、推进了城乡一体化。高安的乡镇房地产开发始于1993年撤县设市，2005―2008年进入快速发展期，这个时期也是我市经济社会的跨越发展时期。目前，全市已有八景、建山、石脑、灰埠、黄沙、新街、田南等11个乡镇兴起了房地产市场。如八景镇依托工业带动房地产开发，集镇面积已由1993年的0.5平方公里拓展到现在的3平方公里，集镇人口目前已达1.5万人，占全镇人口的30.8%。毗邻城郊的石脑镇、黄沙岗镇，依托区位优势发展房地产，集镇面积和集镇人口均有明显增加。目前全市城镇化率已达33.79%，较1993年提高近11个百分点。
2、提高了土地利用效益。随着工业化、城镇化步伐的加快，大量的农民工实现了就地就近转移，极大地刺激了农村土地流转市场，目前全市农村土地规模流转面积达58358亩。作为农村建房的主力军，目前大多数农村青壮年（含在集镇创业、外出务工、从事汽运等人员）把进城镇生活作为追求的时尚，不仅在一定程度上平缓了农村占用农田建房以及“空心村”现象蔓延的趋势，减少了土地占用，节约和保护了耕地，而且解决了原来一家一户散落建房、无序占地、无章管理、无法配套的问题。目前，乡镇房地产开发用地，大多数为以前乡镇企业、镇办单位破产改制的存量土地，此举不仅盘活了土地，而且较好地解决了用地瓶颈问题。据统计，近两年来，全市各乡镇共盘活土地34宗，面积203.15亩，开发楼盘20多个，开发面积达7.5万平方米。
3、提升了集镇品位。乡镇房地产开发，彻底改变了乡镇集镇规划难执行、设施难配套、管理难适应的“三难”现状。如八景镇通过房地产开发，搞小城镇建设，全面实施集镇绿化、美化、亮化、净化工程，发展成为全省重点建设镇、全国文明镇；石脑镇通过房地产开发，实施镇政府整体搬迁，成功实现了“旧城”改造，被评为全省重点建设镇；建山镇以房地产开发为契机，今年投资200多万元对集镇道路进行全面油化，改变了集镇长期以来脏、乱、差的落后面貌。与此同时，随着规划执行的到位和集镇功能的配套，集镇管理也上了一个新台阶。目前，全市各乡镇依托居委会管理，组建集镇城管队伍23支，人员276人。
4、带动了地方财政增收。乡镇房地产市场的发展，不仅刺激了乡镇经济社会的繁荣，更极大地带动了地方财政的增收，实现了真正的“双赢”。如八景镇财政收入由1993年的370万元，发展到2007年5760万元，翻了16倍多，其中房地产业功不可没，仅土地出让金就由2000年的10元/m2提高到2008年的1960元/m2。尤其是近两年来，该镇依托建陶基地发展，累计出让土地61宗，面积256.3亩，土地收益高达1981.4万元。此外，石脑、灰埠等重点建设镇，近三年的土地收益分别高达1032万元和705万元，且两镇房地产开发过程中产生的税收分别占到乡镇财政收入的25%和20%，有效缓解了县、乡财政压力。
三、发展乡镇房地产的对策建议
乡镇房地产发展的实践告诉我们，在乡镇发展房地产，不仅有市场，而且有利于促进城乡经济社会发展一体化，有利于规范农村土地管理，有利于加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步。针对高安市目前的实际，发展乡镇房地产，还需要政府多加培育、扶持，当前关键要做到“三个坚持”：
一要坚持统筹规划，分类指导。目前，全市已兴起房地产市场的11个乡镇中，大多数拥有产业、区位、人口等先天优势，而那些相对偏僻落后的乡镇，氛围则淡得多。这就要求我们在鼓励发展乡镇房地产的问题上，要注重统筹规划，分类指导，致力形成产业带动型、对接服务型、区位辐射型、生态旅游型的乡镇房地产开发格局。一是以建陶基地为核心，形成产业带动型开发格局。据预测，省建陶基地按200条生产线规划全部达产后，将带动就业岗位7万个，相当于一个中小城市的规模。为此，必须抓紧推进包括八景、新街、独城三乡镇在内的基地总体概念规划，明确功能分区，稳步实施到位，通过大力发展工业主导型房地产，打造新型工业化城镇。二是以昌西・大城文化创意产业园为核心，形成对接服务型开发格局。紧紧围绕打造省会南昌休闲旅游“后花园”的服务定位，依靠实施陶瓷文化创意园、生态养生园、农耕文化园、高安教育产业基地、中国画家村等项目，大力开发大城、大城开发区等休闲主导型房地产市场。三是以开通沪长昆客运铁路、毗邻城郊或工业园等区位优势，形成区位辐射型开发格局。抓住沪长昆客运铁路经过高安城南乡镇且设站的重大机遇，利用毗邻城郊或园区的区位优势，大力开发黄沙、荷岭、灰埠、祥符、石脑等物流型房地产市场。四是以华林寨―上游湖景区为核心，形成生态旅游型开发格局。充分挖掘当地生态、旅游、休闲资源，延长产业链，实行综合开发，大力开发华林、村前、伍桥、汪家等生态旅游型房地产市场。
二要坚持政策引导，拉动内需。一是激活投资主体。目前，受城区市场低迷的影响，大多数房地产开发企业正面临进退两难的尴尬境地，想投资但又怕投资成为开发商的普遍心态。为此，一方面必须坚决落实国家的各项救市政策，为企业减负，替企业松绑，鼓励企业再投资；另一方面，要因势利导，引导企业资金投向，发展乡镇房地产。同时，要象扶持汽运产业一样，研究出台刺激乡镇房地产开发的激励措施，刺激企业投资。二是激活消费群体。要抓住国家扩大内需的大好机遇，把项目资金更多地投向乡镇，完善集镇基础设施和功能配套，加强集镇社会化管理。以贯彻落实十七届三中全会精神为契机，加快农村土地流转步伐，规范农村建房管理，使农村主要消费群体向往进城、安心进城。三是激活购买潜力。既要大力发展乡镇经济，增加就业岗位，带动农民增收，又要适度调控房价，出台鼓励农民购房以房产抵押按揭贷款的政策，真正使他们买得起房、安得下家。
三要坚持优先发展，优化环境。开发乡镇房地产只是一个过程，而稳定乡镇房地产市场却是一项浩大工程。实践证明，任何城镇的发展，房地产开发只是一个表面特征，而实质是这个地方财气、人气、商气的综合体现。如何确保乡镇房地产市场健康平衡发展？作为一个地方，首先，必须坚持发展为先。积极培育壮大地方支柱产业，繁荣三产商贸，增加农民收入，鼓励农民进城，刺激内在消费需求；其次，必须坚持民生为本。把新增财力用于改善农村医疗、教育条件，扶持技能培训、转移就业、养老保障等方面，解决农民进城的种种顾虑；再次，必须坚持环境为重。既要努力营造一个适宜投资、适宜创业、适宜居住的社会大环境，又要致力完善学校、超市、卫生院、职介所、运动设施等社区小环境，真正使群众工作在集镇、居住在集镇、享乐在集镇，为乡镇房地产市场健康持续发展提供坚实保障。
高安市人民政府市长 皮德艳
今年以来，受国际金融危机的冲击和国家宏观调控政策的影响，我市城区房地产市场仅出让土地13宗，面积212.313亩，商品房预售面积28.8万m2，销售5.3万m2，销售率为18.6%，同比下降18.2%；而与此同时，各乡镇出让土地29宗，面积110.58亩，商品房预售面积4.3万m2，销售0.9万m2，销售率为20.9%，略有上升。面对同样的宏观环境，为什么会出现不同的发展势头?
一、乡镇房地产发展的动力来源
一是来源于消费习惯影响。高安深受农耕文化影响，盖房和读书是千百年来形成的消费习惯。在高安人眼中，盖房就有保障，读书就有希望，住房和教育消费早已成为家庭消费的主体，并且根深蒂固。近年来，随着生活水平的提高和消费理念的提升，这种消费趋势尤其是住房消费，正在发生“四大转变”：即由农村向城镇转变，由自建房向购买商品房转变，由个人自购向自发团购转变，由购房居住向购房置业转变。今年以来，受大环境影响，这种消费趋势虽然受到一定冲击，但消费习惯并未改变，消费欲望仍然存在，尤其在农村城镇影响不大。
二是来源于购买能力增强。2007年，我市农民人均纯收入达4425元，2008年可望达到4775元；城乡居民储蓄存款余额2007年达到50.9亿元，2008年达到64.2亿元，其中农村居民储蓄存款达24亿元。正是这股强大的购买力，支撑了乡镇房地产市场的新天地。
三是来源于就业愿望推动。近年来，随着我市工业化、城镇化步伐的加快，尤其是受工业园区、建陶基地、乡镇特色项目以及汽运产业的发展带动，广大农民就近就地转移就业的队伍不断壮大，在城镇安家落户就业的愿望日益高涨。
二、乡镇房地产发展的实践意义
1、推进了城乡一体化。高安的乡镇房地产开发始于1993年撤县设市，2005―2008年进入快速发展期，这个时期也是我市经济社会的跨越发展时期。目前，全市已有八景、建山、石脑、灰埠、黄沙、新街、田南等11个乡镇兴起了房地产市场。如八景镇依托工业带动房地产开发，集镇面积已由1993年的0.5平方公里拓展到现在的3平方公里，集镇人口目前已达1.5万人，占全镇人口的30.8%。毗邻城郊的石脑镇、黄沙岗镇，依托区位优势发展房地产，集镇面积和集镇人口均有明显增加。目前全市城镇化率已达33.79%，较1993年提高近11个百分点。
2、提高了土地利用效益。随着工业化、城镇化步伐的加快，大量的农民工实现了就地就近转移，极大地刺激了农村土地流转市场，目前全市农村土地规模流转面积达58358亩。作为农村建房的主力军，目前大多数农村青壮年（含在集镇创业、外出务工、从事汽运等人员）把进城镇生活作为追求的时尚，不仅在一定程度上平缓了农村占用农田建房以及“空心村”现象蔓延的趋势，减少了土地占用，节约和保护了耕地，而且解决了原来一家一户散落建房、无序占地、无章管理、无法配套的问题。目前，乡镇房地产开发用地，大多数为以前乡镇企业、镇办单位破产改制的存量土地，此举不仅盘活了土地，而且较好地解决了用地瓶颈问题。据统计，近两年来，全市各乡镇共盘活土地34宗，面积203.15亩，开发楼盘20多个，开发面积达7.5万平方米。
3、提升了集镇品位。乡镇房地产开发，彻底改变了乡镇集镇规划难执行、设施难配套、管理难适应的“三难”现状。如八景镇通过房地产开发，搞小城镇建设，全面实施集镇绿化、美化、亮化、净化工程，发展成为全省重点建设镇、全国文明镇；石脑镇通过房地产开发，实施镇政府整体搬迁，成功实现了“旧城”改造，被评为全省重点建设镇；建山镇以房地产开发为契机，今年投资200多万元对集镇道路进行全面油化，改变了集镇长期以来脏、乱、差的落后面貌。与此同时，随着规划执行的到位和集镇功能的配套，集镇管理也上了一个新台阶。目前，全市各乡镇依托居委会管理，组建集镇城管队伍23支，人员276人。
4、带动了地方财政增收。乡镇房地产市场的发展，不仅刺激了乡镇经济社会的繁荣，更极大地带动了地方财政的增收，实现了真正的“双赢”。如八景镇财政收入由1993年的370万元，发展到2007年5760万元，翻了16倍多，其中房地产业功不可没，仅土地出让金就由2000年的10元/m2提高到2008年的1960元/m2。尤其是近两年来，该镇依托建陶基地发展，累计出让土地61宗，面积256.3亩，土地收益高达1981.4万元。此外，石脑、灰埠等重点建设镇，近三年的土地收益分别高达1032万元和705万元，且两镇房地产开发过程中产生的税收分别占到乡镇财政收入的25%和20%，有效缓解了县、乡财政压力。
三、发展乡镇房地产的对策建议
乡镇房地产发展的实践告诉我们，在乡镇发展房地产，不仅有市场，而且有利于促进城乡经济社会发展一体化，有利于规范农村土地管理，有利于加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步。针对高安市目前的实际，发展乡镇房地产，还需要政府多加培育、扶持，当前关键要做到“三个坚持”：
一要坚持统筹规划，分类指导。目前，全市已兴起房地产市场的11个乡镇中，大多数拥有产业、区位、人口等先天优势，而那些相对偏僻落后的乡镇，氛围则淡得多。这就要求我们在鼓励发展乡镇房地产的问题上，要注重统筹规划，分类指导，致力形成产业带动型、对接服务型、区位辐射型、生态旅游型的乡镇房地产开发格局。一是以建陶基地为核心，形成产业带动型开发格局。据预测，省建陶基地按200条生产线规划全部达产后，将带动就业岗位7万个，相当于一个中小城市的规模。为此，必须抓紧推进包括八景、新街、独城三乡镇在内的基地总体概念规划，明确功能分区，稳步实施到位，通过大力发展工业主导型房地产，打造新型工业化城镇。二是以昌西・大城文化创意产业园为核心，形成对接服务型开发格局。紧紧围绕打造省会南昌休闲旅游“后花园”的服务定位，依靠实施陶瓷文化创意园、生态养生园、农耕文化园、高安教育产业基地、中国画家村等项目，大力开发大城、大城开发区等休闲主导型房地产市场。三是以开通沪长昆客运铁路、毗邻城郊或工业园等区位优势，形成区位辐射型开发格局。抓住沪长昆客运铁路经过高安城南乡镇且设站的重大机遇，利用毗邻城郊或园区的区位优势，大力开发黄沙、荷岭、灰埠、祥符、石脑等物流型房地产市场。四是以华林寨―上游湖景区为核心，形成生态旅游型开发格局。充分挖掘当地生态、旅游、休闲资源，延长产业链，实行综合开发，大力开发华林、村前、伍桥、汪家等生态旅游型房地产市场。
二要坚持政策引导，拉动内需。一是激活投资主体。目前，受城区市场低迷的影响，大多数房地产开发企业正面临进退两难的尴尬境地，想投资但又怕投资成为开发商的普遍心态。为此，一方面必须坚决落实国家的各项救市政策，为企业减负，替企业松绑，鼓励企业再投资；另一方面，要因势利导，引导企业资金投向，发展乡镇房地产。同时，要象扶持汽运产业一样，研究出台刺激乡镇房地产开发的激励措施，刺激企业投资。二是激活消费群体。要抓住国家扩大内需的大好机遇，把项目资金更多地投向乡镇，完善集镇基础设施和功能配套，加强集镇社会化管理。以贯彻落实十七届三中全会精神为契机，加快农村土地流转步伐，规范农村建房管理，使农村主要消费群体向往进城、安心进城。三是激活购买潜力。既要大力发展乡镇经济，增加就业岗位，带动农民增收，又要适度调控房价，出台鼓励农民购房以房产抵押按揭贷款的政策，真正使他们买得起房、安得下家。
三要坚持优先发展，优化环境。开发乡镇房地产只是一个过程，而稳定乡镇房地产市场却是一项浩大工程。实践证明，任何城镇的发展，房地产开发只是一个表面特征，而实质是这个地方财气、人气、商气的综合体现。如何确保乡镇房地产市场健康平衡发展？作为一个地方，首先，必须坚持发展为先。积极培育壮大地方支柱产业，繁荣三产商贸，增加农民收入，鼓励农民进城，刺激内在消费需求；其次，必须坚持民生为本。把新增财力用于改善农村医疗、教育条件，扶持技能培训、转移就业、养老保障等方面，解决农民进城的种种顾虑；再次，必须坚持环境为重。既要努力营造一个适宜投资、适宜创业、适宜居住的社会大环境，又要致力完善学校、超市、卫生院、职介所、运动设施等社区小环境，真正使群众工作在集镇、居住在集镇、享乐在集镇，为乡镇房地产市场健康持续发展提供坚实保障。
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QUOTE(zserdx @ 2010年05月06日 Thursday, 08:32 PM)
不可为，到县城买房的大多冲着县城生活便利，教育资源等，乡镇有这条件吗？--城镇生活便利，教育资源等，小山村有这条件吗？
正所谓台阶是一步一步上的嘛!有些人上了半山腰，有些人上了山顶，想登峰也要登上第一步呀。
不可为，到县城买房的大多冲着县城生活便利，教育资源等，乡镇有这条件吗？--城镇生活便利，教育资源等，小山村有这条件吗？
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正所谓台阶是一步一步上的嘛!有些人上了半山腰，有些人上了山顶，想登峰也要登上第一步呀。
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建一栋100万商品楼（不知道能做几套）一套房赚3万块我就不信没人抢着买！
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QUOTE(blue168 @ 2010年05月07日 Friday, 03:34 AM)
-不好说，一般商品楼才60-70年，不如在自家盖了。现在农村的生活环境还是可以的。
卖家一般是经商的，还有工作的人。当然也有投资的人。
-不好说，一般商品楼才60-70年，不如在自家盖了。现在农村的生活环境还是可以的。
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卖家一般是经商的，还有工作的人。当然也有投资的人。
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QUOTE(沧海一声啸 @ 2010年05月07日 Friday, 06:12 PM)
大概就象十几年前高州人到广州深圳卖荔枝树差不多。
高州人是赚了还是亏了？！你认为是血本无归吧？
大概就象十几年前高州人到广州深圳卖荔枝树差不多。
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高州人是赚了还是亏了？！你认为是血本无归吧？
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QUOTE(小达 @ 2010年05月10日 Monday, 10:15 PM)
珠三角富得流油的乡镇不说，就电白而言，如果在电城、沙朗等经济相对较好的镇，商品房还是有市场的。
房地产商莫非专吃大鱼，不要小虾？
珠三角富得流油的乡镇不说，就电白而言，如果在电城、沙朗等经济相对较好的镇，商品房还是有市场的。
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房地产商莫非专吃大鱼，不要小虾？
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